Судебные споры по недвижимому имуществу. Консультации и помощь адвоката по недвижимости.
Споры по недвижимости
Недвижимое имущество является неотъемлемой частью жизни современного человека, причем без некоторых разновидностей недвижимого имущества, например жилья, невозможно нормальное человеческое существование. К недвижимому имуществу относят такое имущество, которое невозможно «оторвать от земли», не причиняя при этом такому имуществу существенных повреждений, или, если перемещение такого имущество влечет за собой причинение несоразмерного ущерба его назначению.
Более четкое определение недвижимого и движимого имущества, содержится в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. К недвижимому имуществу можно отнести земельный участок, участок недр, здания, строения, сооружения, в том числе квартира, комната и пр.
Основные споры, связанные с недвижимостью, затрагивают вопросы жилья.
Это могут быть споры о принадлежности права собственности; о выселении; о возмещении причиненного ущерба; оспаривание сделок, предметом которых является недвижимое имущество; об определении порядка пользования жильем; наследственные споры (оспаривание наследства, признание завещания недействительным, признание наследником по закону, в случае если в установленном законом порядке по уважительным причинам наследник не заявил о своих правах на наследственное имущество, признание наследника недостойным) и пр.
Вторая группа споров, затрагивающих отношения с недвижимостью, встречающихся наиболее часто – споры о земле, в том числе о праве собственности на земельный участок, о границах земельного участка, о незаконных посягательствах на право собственности и др.
Основным защитным механизмом со стороны государства в рамках отношений связанных с недвижимостью, позволяющих защитить себя и свое имущество от недобросовестного посягательства, – обязательная государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, то есть внесение записи о собственнике в единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Изменение собственника, каким бы образом оно не было достигнуто, необходимо зафиксировать в ЕГРП, кроме того, в данном реестре регистрируются и обременения, наложенные на конкретное имущество, например залог или сервитут.
Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие способы защиты права собственности и иных вещных прав, которые применимы в случае возникновения споров, связанных с недвижимым имуществом:
- Истребование имущества из чужого незаконного владения. Исходя из буквального толкования ст. 301 Гражданского кодекса РФ, кажется, что большинство имущественных споров, складывающихся между сторонами, подпадает под действие настоящего положения. Однако судебной практикой применение данного положения сильно ограничено. Круг правоотношений, где применима ст. 301 Гражданского кодекса РФ, раскрывается в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения";
- Истребование имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 Гражданского кодекса РФ). Под добросовестным приобретателем (в смысле настоящей статьи) подразумевается лицо, которое приобрело имущество, не располагая информацией об отсутствии права у второй стороны на отчуждение данного имущества. Подобная ситуация может возникнуть в случае хищения имущества, потери имущества, приобретения имущества с использованием обмана или введения собственника в заблуждение. Например, добросовестным приобретателем будет считаться лицо, приобретшее автомобиль, в случае, если в виду предоставления недостоверных документов покупатель не знал о том, что автомобиль находится в залоге, и отчуждение права собственности на автомобиль, без согласия залогодержателя неправомерно. Несмотря на отсутствие каких-либо противоправных действий со стороны добросовестного покупателя приобретенное имущество подлежит возврату его настоящему собственнику, а добросовестному покупателю остается надеяться только на возможность взыскать компенсацию за понесенные убытки с лица, ставшего виновником такой ситуации;
- Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения. Данное положение предусмотрено ст. 304 Гражданского кодекса РФ, например, предъявление требования о сносе самовольной постройки, созданной без согласия собственника земельного участка третьими лицами (соседями по земельному участку).
- Защита прав владельца, не являющегося собственником. Данное положение распространяется на такие случаи, когда лицо владеет недвижимым имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Кроме того, ст. 12 Гражданского кодекса РФ предусматриваются следующие способы защиты нарушенных прав:
- Признание права собственности,
- Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения,
- Признание сделки оспоримой, применение последствий недействительности сделки,
- Оспаривание акта государственного органа и (или) местного самоуправления,
- Возмещение убытков и пр.
Все перечисленные способы защиты нарушенных прав, а также иные способы, не запрещенные законом, можно сочетать в рамках разрешения одной конкретной ситуации, с учетом того, какого результата предполагается достигнуть.
